WIADOMOŚCI OGÓLNE

Księgi wieczyste są publicznym, jawnym, sądowym rejestrem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ich wyjątkowość polega przede wszystkim na tym, że związany z nimi został system domniemań prawnych, które porządkują skomplikowane nieraz sytuacje prawne i przez to znacznie ułatwiają obrót. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć oczywiście, ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni. W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 Nr 124 poz. 1361 z późn.zm.), zaś kwestie szczegółowe - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. z 2001 Nr 102 poz. 1122 z późn.zm.). Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 - Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), dość przypadkowo łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego. W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko organ tak fachowy, jak sąd, jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości.

W Polsce obowiązuje realny system ksiąg wieczystych, czyli, że prowadzone są one dla nieruchomości a nie dla właściciela. Zgodnie z definicją nieruchomości z art. 46 k.c., chodzi tu zarówno o nieruchomości gruntowe, jak i budynkowe oraz lokalowe. Mogą być one także zakładane dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej.

PRAWA UJAWNIANE W KSIĘDZE WIECZYSTEJ

Funkcją ksiąg wieczystych jest przede wszystkim ujawnianie praw rzeczowych na nieruchomościach. Obok prawa własności wpisuje się zatem do nich użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, takie jak użytkowanie, służebności, hipoteka czy spółdzielcze prawa do lokalu. W pewnych wypadkach mogą być także ujawnione w księgach wieczystych prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1).

Odpowiednio do różnorodności praw, które mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej, ustalona dla niej została ściśle określona struktura, na którą składają się cztery działy podzielone na łamy. Działy te zawierają w kolejności

1. DZIAŁ I:
   1. Dział I - O "Oznaczenie nieruchomości" - dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
   2. Dział I - Sp "Spis praw związanych z własnością" - ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
2. DZIAŁ II: dział II - oznaczenie właściciela (właścicieli),
3. DZIAŁ III: dział III - ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości,
4. DZIAŁ IV: dział IV - hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki

ZASADY RZĄDZĄCE INSTYTUCJĄ KSIĄG WIECZYSTYCH

Jawność ksiąg wieczystych

Aby księgi wieczyste mogły pełnić swoją funkcję gwaranta bezpieczeństwa obrotu, wprowadzona została przez ustawodawcę zasada, iż są one jawne. Zatem każdy mający w tym interes prawny (a także notariusz) może, w obecności pracownika sądu, przeglądać księgi wieczyste; mogą także być wydawane ich odpisy. Konsekwencją tego jest zasada, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Mobilizuje ona podmioty chcące w bezpieczny sposób dokonać czynności prawnej dotyczącej nieruchomości do zapoznania się z treścią księgi

Domniemania związane z wpisem do księgi wieczystej

Poza wyjątkowymi przypadkami, w których wpis do księgi wieczystej jest warunkiem ustanowienia czy przeniesienia prawa (np. dla ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy hipoteki), zasadniczo potwierdza on jedynie istniejące wcześniej prawo. Skuteczne rozporządzenie tym prawem następuje zatem niezależnie od wpisu, w związku z czym osoby jego dokonujące mogą nie ujawnić tego faktu w księgach. Może się zatem zdarzyć, że powstanie sprzeczność miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W przypadku prawa własności ma temu zapobiec nałożony na właściciela nieruchomości i zagrożony kara grzywny obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Podstawowe znaczenie w zakresie porządkowania stanu prawnego nieruchomości mają jednak domniemania prawne zawarte w ustawie.

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Oznacza ono, że, niezależnie od faktycznie ukształtowanej sytuacji nieruchomości, premiowane przez ustawodawcę są te prawa i te podmioty, które wpisane są do księgi wieczystej. Konsekwencją tego jest domniemanie, iż prawo wykreślone z księgi nie istnieje. Ważne jest, że domniemania te dotyczą stanu prawnego nieruchomości, a nie informacji o charakterze faktycznym, związanych np. z oznaczeniem nieruchomości.

Rozwinięciem tych domniemań jest zasada, iż przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania. Zatem osoba faktycznie posiadająca nieruchomość postawiona została na słabszej pozycji niż ta, która wpisana została jako właściciel do księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Oznacza ona, iż w razie niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Tak więc czynność prawna dokonana z osobą wpisaną do księgi powoduje skuteczne nabycie prawa, nawet pomimo tego, że osoba ta w rzeczywistości nie była uprawniona do rozporządzania nieruchomością. Analogicznie, jeśli w księdze nie było ujawnione faktycznie istniejące obciążenie prawa własności (np. służebność), nabywca uzyska prawo bez tego obciążenia, które wskutek tego wygaśnie.

Rękojmia nie działa jednak w przypadku czynności prawnych nieodpłatnych i w sytuacji gdy nabywca działał w złej wierze (wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się dowiedzieć). Nie działa także przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (np. hipotece ustawowej), prawu dożywocia i pewnym rodzajom służebności (art. 7). Prawa te nie wygasają zatem, mimo nie wpisania ich do księgi

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych

Ograniczonym prawom rzeczowym wpisanym do księgi wieczystej przysługuje we wzajemnym stosunku tych praw określone pierwszeństwo, w celu zapobieżenia konfliktom mogącym wyniknąć z ujawnienia kilku praw rzeczowych obciążających tę samą nieruchomość. Podstawową i ogólną zasadą pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych jest reguła, że prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Określa ją chwila wpływu wniosku do właściwego sądu, która rozstrzyga o kolejności wniosku o wpisie. Za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu.

PROWADZENIE KSIĄG WIECZYSTYCH

Prowadzenie ksiąg wieczystych, na które składają się takie czynności jak m.in. zakładanie ksiąg, rejestrowanie wniosków o wpis, dokonywanie wzmianek i wpisów, wydawanie odpisów, udostępnianie akt do wglądu oraz przechowywanie, należy do właściwości Wydziałów Ksiąg Wieczystych sądów rejonowych ustalanych według miejsca położenia nieruchomości.

Zobacz wykaz Sądów Rejonowych prowadzących Księgi Wieczyste

Księgi wieczyste zakłada się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Zakłada ją sąd rejonowy właściwy dla jej prowadzenia. Wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, stanowiącej własność osoby fizycznej mogą złożyć:

• osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do tej nieruchomości
• wierzyciel, którego wierzytelność może być zabezpieczona na tej nieruchomości
• na podstawie przepisów szczegółowych określony organ administracji
• z urzędu - w wyjątkowych sytuacjach np. po otrzymanie przez sąd zawiadomienia o zmianie właściciela danej nieruchomości sąd z urzędu wszczyna postępowanie o założenie księgi wieczystej.

Do wniosku o założenie księgi wieczystej muszą zostać dołączone następujące dokumenty:

1. Dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku (potwierdzające prawo własności np. wnioskodawcy czy wykazujące komu przysługuje własność wymieniać wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana, powołanie tytułu własności nieruchomości, wyszczególnienie ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość lub ograniczeń w rozporządzaniu nią, wskazanie księgi wieczystej jeśli taka była prowadzona dla dartej nieruchomości lecz zaginęła lub uległa zniszczeniu, lub wskazanie zbioru dokumentów, jeśli był prowadzany dla nieruchomości.)
2. Dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości:
   • Wypis z ewidencji gruntów określający powierzchnię i przeznaczenie gruntów
   • Wyrys z mapy ewidencyjnej
   • Wykaz zmian gruntowych sporządzony przez geodetę

Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, należy dołączyć odpowiednie oświadczenie. Do wniosku załącza się dokumenty dotyczące nabycia własności nieruchomości oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia danej nieruchom

INFORMATYZACJA KSIĄG WIECZYSTYCH

Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej, mają zostać zinformatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach migracyjnych. Ze względu na koszt operacja ta potrwa prawdopodobnie kilka lat, jednak pomoże zwalczyć ogromne (do kilkunastu miesięcy) opóźnienia w załatwianiu spraw w sądach wieczystoksięgowych

Nowa Księga Wieczysta (NKW) jest projektem informatycznym Ministerstwa Sprawiedliwości umożliwiającym:

• zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym,
• przenoszenie treści ksiąg wieczystych prowadzonych w dotychczasowej postaci do systemu informatycznego,
• wydawanie odpisów z ksiąg wieczystych w formie wydruków,
• bezpośredni wgląd do ksiąg wieczystych,
• wspomaganie prac biurowych w wydziałach ksiąg wieczystych.

Celem systemu NKW jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami poprzez poprawę skuteczności rejestracji praw własności nieruchomości, podniesienie wiarygodności zapisów ksiąg wieczystych, usprawnienie postępowań dotyczących ksiąg wieczystych oraz techniki prowadzenia ksiąg wieczystych, poprzez odejście od ręcznych metod na rzecz zastosowania technik informatycznych, jak również zapewnienie centralnego, jednolitego i łatwego dostępu do ksiąg wieczystych, przy zachowaniu ich ochrony przed zniszczeniem lub nieuprawnionym dostępem, w tym w szczególności umożliwienie bezpośredniego wglądu do ksiąg wieczystych.

Systemem NKW stopniowo obejmowane są kolejne wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych na terenie całego kraju.

Treść ksiąg wieczystych objętych systemem NKW gromadzona jest w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych, mieszczącej się w Centralnym Ośrodku Przetwarzania Danych Ministerstwa Sprawiedliwości.