Ministerstwo Budownictwa przygotowało długo oczekiwany projekt ustawy o ochronie nabywcy w transakcjach deweloperskich, który wkrótce zostanie skierowany do uzgodnień międzyresortowych. Przewiduje on, że wszystkie umowy z deweloperem, nawet umowy przedwstępne, będą musiały być zawierane w formie aktu notarialnego.

- Warunek ten będzie dotyczył również umów o wybudowanie mieszkania lub domu jednorodzinnego przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz przez prywatne osoby fizyczne, które budują domy wielomieszkaniowe z przeznaczeniem do sprzedaży - powiedział Andrzej Aumiller, minister budownictwa na wczorajszej konferencji zorganizowanej w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Ustawa nie będzie jedynie chroniła nabywców mieszkań wybudowanych przez małe spółdzielnie mieszkaniowe mające nie więcej niż 50 członków.

Nabywca lepiej chroniony

Zdaniem autorów projektu ustawy sporządzona w sposób właściwy umowa z deweloperem powinna określać termin wykonania inwestycji, sposób rozliczenia się, kary umowne płacone przez strony oraz, jakie w przyszłości mogą być ustanowione na nieruchomości obciążenia z tytułu umów zawartych przez dewelopera. W umowie powinny być też określone dopuszczalne odstępstwa od ustalonej wcześniej powierzchni mieszkania albo budynku, które mogłyby zostać stwierdzone po zakończeniu inwestycji. Przewiduje się, że maksymalnie na co może się godzić nabywca, to w przypadku mieszkań odstępstwa nie powinny przekraczać 2 proc. powierzchni, a odnośnie do budynków - 5 proc. powierzchni.

Umowa powinna również określać warunki, w których nabywca mieszkania lub deweloper mogą od niej odstąpić.

Konsument, zgodnie z projektem ustawy, mógłby to zrobić wówczas, gdy deweloper nie sporządził prospektu informacyjnego, albo informacje o inwestycji podane w umowie są niezgodne z zawartymi w prospekcie bądź wówczas, gdy termin oddania inwestycji nie został dotrzymany, a opóźnienie wynosi już ponad rok.

Konieczny rachunek powierniczy

Projekt ustawy przewiduje również obowiązek uiszczenia przez nabywcę 20 proc. przedpłaty na rachunek powierniczy zamknięty lub otwarty. Pieniądze ulokowane na rachunku powierniczym otwartym wypłacane byłyby deweloperowi w transzach po zakończeniu każdego etapu budowy. Natomiast pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym zamkniętym deweloper uzyskałby w całości dopiero po zakończeniu budowy.

- Dzięki takiemu sposobowi wypłaty pieniędzy deweloper nie mógłby już z nich finansować innej budowy, natomiast nabywcy nie będą musieli spłacać kredytu przekazanego deweloperowi na mieszkanie, które może nigdy nie zostać wybudowane - tłumaczy minister Andrzej Aumiller.

W razie upadłości dewelopera pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodziłyby do masy upadłości. Syndyk musiałby kontynuować budowę, tylko wówczas, gdy nie byłoby już żadnych szans na jej dokończenie, mógłby uzyskać od sędziego komisarza pozwolenie zaprzestania dalszej budowy i zwrot pieniędzy osobom, które nie dostaną mieszkań.

Co w umowie z deweloperem

Projekt ustawy przewiduje, że do każdej umowy zawartej z nabywcą deweloper powinien dołączyć prospekt informacyjny. Umowa bez takiego prospektu byłaby nieważna. Prospekt zawierałby najważniejsze informacje o deweloperze oraz o prowadzonej inwestycji. Powinien zawierać opis położenia i cech budynku, informacje o jego standardzie, liczbie lokali, miejsc garażowych i postojowych, cenie za metr kwadratowy oraz o sposobie i przyczynach ewentualnej jej waloryzacji. Oprócz tego musi też precyzować termin ukończenia budowy i termin uzyskania przez nabywcę prawa do lokalu, a także podawać informacje o sposobie rozwiązania umowy i karach umownych płaconych przez nabywcę.

Do deweloperskiego prospektu powinny być dołączone również szkice i rzuty budynku oraz mieszkania, pozwolenie na budowę. Obowiązkowe będzie także załączenie wypisu z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości.

Kontrola wzorców umownych

- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeanalizował 500 wzorców umownych stosowanych przez 199 deweloperów i stwierdził w nich liczne klauzule niedozwolone - mówi Waldemar Jurasz z Delegatury UOKiK w Krakowie.

- Na przykład ograniczają one odpowiedzialność dewelopera za wady budynku do trzech lat z tytułu wadliwie wykonanych usług, a do roku z tytułu wady materiałów, podczas gdy konsumentowi przysługuje prawo do składania reklamacji w ciągu dziesięciu lat - dodaje Waldemar Jurasz.

- Dopuszczalna jest waloryzacja ceny za l mkw. podanej w umowie przedwstępnej, którą strony zawierają wówczas, gdy deweloper dopiero starał się o zezwolenie na budowę. Od tego czasu mogą wzrosnąć ceny materiałów i robocizny. Wzrost powinien zostać uzależniony od poniesionych faktycznie kosztów, a nie od aktualnej średniej ceny mieszkań na rynku - wyjaśnia Marek Sarzyński z Delegatury UOKiK w Krakowie.