Powoli pęka bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości, a wraz z nią pada mit o tym, że mieszkania w Polsce są zbyt tanie i muszą dogonić ceny zachodnioeuropejskie.

Pani Aneta z Warszawy już od dłuższego czasu bezskutecznie próbuje sprzedać mieszkanie. Wystawiła je na sprzedaż rok temu - nieodnowione i zaniedbane, a mimo to raz na tydzień ktoś przychodził, aby je obejrzeć. Obecnie to samo mieszkanie - już po generalnym remoncie, nie przyciąga takiej uwagi jak wcześniej. I to pomimo, że wystawione jest po tej samej cenie.

Na Zachodzie taniej

Powoli pęka bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości, a wraz z nią pada mit o tym, że mieszkania w Polsce są zbyt tanie i muszą dogonić ceny zachodnioeuropejskie. Dlaczego mit? Ceny u nas są wyższe od tych w Zachodniej Europie. Przeciętne mieszkanie w Berlinie można kupić taniej niż w Warszawie. Podobnie jest np. we Wrocławiu, gdzie średnio metr kosztuje więcej niż w porównywalnym Dortmundzie w Niemczech lub Glasgow w Szkocji. Podczas gdy cena metra kwadratowego we Wrocławiu to ok. 2100 euro, to w Dortmundzie jest to już 1500 euro. Idąc dalej jest jeszcze taniej. Piękne mieszkania w ciepłej Portugalii i Hiszpanii można kupić już za 1000 - 1100 euro za metr kwadratowy.

Rynek wyraźnie przystopował

Już chyba tylko ci Polacy, którzy żyją w mylnym przeświadczeniu, że u nas nadal jest taniej niż u naszych zachodnich sąsiadów sądzą, że ceny jeszcze wzrosną. Obecnie widać wyraźnie, że rynek nieruchomości przystopował. W tej chwili, chcąc szybko sprzedać mieszkanie, trzeba zdecydować się na znaczne zejście z ceny. Inwestycje w nieruchomości mają to do siebie, że odznaczają się niską płynnością. Cykl koniunkturalny trwa tu nieporównanie dłużej niż na innych rynkach. Zatem jeśli po trzech latach wzrostu mieszkań dotknęliśmy wyhamowania, to z dużym prawdopodobieństwem oznacza to spadek cen w ciągu następnych kilkunastu miesięcy.

Rynek musi się dostosować

Oczywiście na rynek mogą wpłynąć jeszcze czynniki stymulujące wzrost. Po ostatnich spadkach na giełdzie wielu inwestorów szuka innej lokaty dla swoich oszczędności. Wielu z nich może zdecydować się na zakup nieruchomości, po okazyjnych według nich, cenach. Może to nieco podnieść ceny mieszkań, ale nie zmienia podstawowego faktu: polskie mieszkania są przewartościowane! Dojść do takiego wniosku można łatwo, gdy się porówna sytuację na Zachodzie i u nas. Tam za przeciętną pensję można kupić znacznie większą powierzchnię nieruchomości. A mimo to ceny są tam często niższe niż u nas. Tak więc mieszkaniec Zachodu, zarabiający 2-3 razy więcej od przeciętnego Polaka, płaci za swoje mieszkanie mniej. Doprawdy trzeba mieć dużo samozaparcia, by nadal twierdzić, że mieszkania będą drożeć...

Rośnie podaż

Oczywiście obrońcy tezy o zbliżającej się drugiej fali wzrostu cen wyciągną swój koronny argument. Mianowicie, że w Polsce nadal brakuje trzech milionów mieszkań, a w dorosłe życie wchodzi wyż demograficzny. Ten argument jednak łatwo obalić. Po pierwsze przed 2004 r. też brakowało mieszkań, a jednak nie drożały. Po drugie, brak trzech mln mieszkań nie oznacza, że ogromny popyt nie znajduje ujścia w podaży. Popyt bowiem kształtuje nie tyle chęć zakupu, co możliwość jego dokonania. A ta, w dobie drożejących kredytów i znacznego wzrostu cen, znacznie spadła w porównaniu z rokiem 2004. Do tego dochodzi jeszcze fakt rosnącej podaży. Lata 2004 - 2007 był to okres żniw dla firm deweloperskich, które rosnące zyski z budowy domów przeznaczają na nowe projekty. Według danych GUS ilość oddanych mieszkań w 2008 r. znacznie wzrośnie w porównaniu z la- tami poprzednimi, a w 2009 r. ma być większa o kolejne kilkadziesiąt procent.

Nie liczmy na wyż

Na koniec wypada obalić wpływ wyżu demograficznego. Obecny wyż demograficzny w sporej części siedzi w Londynie, lub Dublinie i w większości ani myśli wracać do Polski. Ci, którzy wyjechali, by zarobić na własne M3 zastanawiają się nad sensem powrotu, skoro nasze ceny dogoniły, a nawet przegoniły ceny w bogatych krajach Zachodu. Nie ma, co się dalej oszukiwać. Nie jest pytaniem czy, ale kiedy dojdzie do spadku cen.

Artur Skoneczko